Baugenehmigung: Wie lange sie dauert und wie lange sie gilt

Zwei Fristen werden regelmäßig verwechselt: wie lange die Behörde für die Entscheidung braucht - und wie lange die erteilte Genehmigung danach gültig bleibt.

Die Frist beginnt erst mit vollständigen Unterlagen

Das ist der Punkt, an dem die meisten Zeitpläne scheitern. Die Bearbeitungsfrist läuft nicht ab dem Tag, an dem der Antrag im Bauamt eingeht, sondern ab dem Tag, an dem er vollständig ist. Fehlt ein Nachweis, fordert die Behörde nach - und die Uhr steht.

Wer zügig eine Entscheidung will, investiert die Zeit deshalb vorn: vollständige Bauvorlagen, saubere Berechnungen, geklärte Abweichungen.

Was die Bearbeitung verlängert

• Beteiligung anderer Stellen - Denkmalschutz, Naturschutz, Brandschutzdienststelle, Straßenbaulastträger. Jede beteiligte Stelle hat ihre eigene Bearbeitungszeit.
• Beantragte Abweichungen und Befreiungen vom Bebauungsplan oder von Abstandsflächen - sie verlangen eine gesonderte Ermessensentscheidung.
• Nachbarbeteiligung, wo sie nötig ist.
• Auslastung der Behörde - der Faktor, den niemand beeinflussen kann und der zwischen Kommunen stark schwankt.

Genehmigungsfiktion: wenn Schweigen als Zustimmung gilt

Mehrere Landesbauordnungen kennen eine Genehmigungsfiktion: Entscheidet die Behörde nicht innerhalb der gesetzten Frist, gilt die Genehmigung als erteilt. Ob es sie in Ihrem Land gibt, an welche Frist sie geknüpft ist und welche Verfahren sie erfasst, ist von Land zu Land verschieden - und sie greift regelmäßig nur bei vollständigen Unterlagen.

Verlassen sollte man sich darauf nicht. Eine fingierte Genehmigung ist juristisch belastbar, aber Sie haben kein Papier in der Hand, auf dem steht, was genau genehmigt wurde.

Wie lange die Baugenehmigung gilt

Die Zahlen unten stammen aus dem Gesetzestext von Bayern und Nordrhein-Westfalen. Die übrigen Länder regeln es abweichend - teils deutlich. Für Ihr Bundesland gilt die dortige Bauordnung; im Zweifel fragen Sie vor dem Kauf beim Bauamt nach, nicht danach.

In Bayern erlischt die Baugenehmigung, wenn nicht innerhalb von vier Jahren nach Erteilung mit der Ausführung begonnen wurde oder die Ausführung vier Jahre unterbrochen war. Die Frist kann auf Antrag jeweils um bis zu vier Jahre verlängert werden - der Antrag muss vor Ablauf gestellt sein (Art. 69 BayBO).

Andere Länder setzen andere Fristen an. Maßgeblich ist immer die Frist, die im Bescheid selbst genannt ist; die Bauordnung gilt nur, soweit dort nichts Abweichendes bestimmt wurde.

Häufige Fragen

Wie lange dauert eine Baugenehmigung?

Das hängt vom Bundesland, vom Verfahren und von der Auslastung der Behörde ab. Entscheidend ist, dass die Bearbeitungsfrist erst mit vollständigen Unterlagen beginnt. Werden andere Stellen beteiligt oder Abweichungen beantragt, dauert es länger.

Wie lange ist eine Baugenehmigung gültig?

Das regelt die Bauordnung des Bundeslandes, maßgeblich ist die Frist im Bescheid. In Bayern erlischt die Genehmigung, wenn nicht binnen vier Jahren mit dem Bau begonnen wurde; verlängert werden kann jeweils um bis zu vier Jahre, wenn der Antrag vor Ablauf gestellt wird.

Was passiert, wenn die Baugenehmigung abläuft?

Sie erlischt und berechtigt nicht mehr zum Bauen. Ein neuer Antrag wird nach der dann geltenden Rechtslage beurteilt - hat sich der Bebauungsplan geändert, kann dasselbe Vorhaben plötzlich unzulässig sein. Deshalb die Verlängerung rechtzeitig beantragen.

Was ist eine Genehmigungsfiktion?

Entscheidet die Behörde nicht innerhalb der gesetzlichen Frist, gilt die Genehmigung in manchen Bundesländern als erteilt. Voraussetzung sind vollständige Unterlagen. Ob und in welchem Verfahren das gilt, unterscheidet sich von Land zu Land.

Rechtsgrundlagen

• Art. 69 BayBO - Geltungsdauer der Baugenehmigung ↗

Baurecht ist überwiegend Landesrecht. Die genannten Werte gelten für das jeweils benannte Bundesland; verbindlich ist die Bauordnung Ihres Landes und die Auskunft der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.