Bauantrag stellen: Ablauf, Unterlagen und Genehmigung

Der Bauantrag ist der förmliche Weg zur Baugenehmigung. Eingereicht wird er nicht von Ihnen persönlich, sondern über eine bauvorlageberechtigte Person - und erst mit der Genehmigung in der Hand darf gebaut werden.

Wer ein Haus baut, anbaut oder ein Gebäude anders nutzen will, braucht dafür in aller Regel eine Baugenehmigung. Den Antrag dafür stellt der Bauherr, verfasst und unterschrieben wird er aber von einer bauvorlageberechtigten Person - üblicherweise einer Architektin oder einem Bauingenieur. Dieser Punkt überrascht viele: Der Bauantrag ist kein Formular, das man selbst ausfüllt.

Brauche ich überhaupt eine Genehmigung?

Nicht jedes Vorhaben muss durch das Verfahren. Die Landesbauordnungen führen Listen von Vorhaben, die verfahrensfrei sind - Gartenhäuser bis zu einer bestimmten Größe, Carports, Terrassenüberdachungen. Das ist die erste Frage, die Sie klären sollten, weil sie über den gesamten Aufwand entscheidet.

Ist die Lage unklar - etwa weil kein Bebauungsplan gilt oder Sie von ihm abweichen wollen -, ist die Bauvoranfrage der günstigere erste Schritt. Sie klärt einzelne Fragen verbindlich, bevor die vollständige Planung bezahlt ist.

Wer den Antrag einreichen darf

Die Bauvorlagen müssen von einer bauvorlageberechtigten Person erstellt und unterschrieben werden. Wer das sein darf, regelt das Landesrecht; in der Regel sind das eingetragene Architektinnen und Architekten sowie Bauingenieurinnen und Bauingenieure mit entsprechender Eintragung. Für kleinere, verfahrensfreie Vorhaben entfällt die Pflicht, weil dort gar kein Antrag nötig ist.

Der Bauherr bleibt trotzdem verantwortlich: Er unterschreibt den Antrag, trägt die Gebühren und haftet dafür, dass gebaut wird, was genehmigt wurde.

Der Ablauf in fünf Schritten

1. Vorbereitung. Bebauungsplan einsehen, Grundstücksgrenzen klären, Entwurfsverfasser beauftragen. Wo der Ausgang unsicher ist, vorher eine Bauvoranfrage stellen.
2. Bauvorlagen erstellen. Lageplan, Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Berechnungen und Nachweise. Was genau dazugehört, steht in der Bauvorlagenverordnung des Landes - die Liste im Detail.
3. Einreichen. Bei der unteren Bauaufsichtsbehörde, je nach Ort das Bauamt der Stadt oder das Bauordnungsamt des Landkreises. Viele Länder nehmen den Antrag inzwischen digital entgegen.
4. Prüfung. Die Behörde prüft Vollständigkeit und Zulässigkeit und beteiligt bei Bedarf andere Stellen - Denkmalschutz, Naturschutz, Straßenbaulastträger, Brandschutz. Unvollständige Anträge werden zurückgereicht; die Frist beginnt erst mit vollständigen Unterlagen.
5. Genehmigung und Baubeginn. Mit der Baugenehmigung und den geforderten Anzeigen darf gebaut werden. Die Genehmigung ist befristet - wie lange sie gilt.

Vereinfachtes oder volles Verfahren

Die meisten Wohngebäude laufen im vereinfachten Genehmigungsverfahren. Die Behörde prüft dort nur einen eingeschränkten Katalog - im Kern das Planungsrecht, Abstandsflächen und beantragte Abweichungen. Standsicherheit und Brandschutz werden nicht von der Behörde geprüft, sondern bleiben in der Verantwortung der Nachweisberechtigten.

Das ist die häufigste Fehlvorstellung beim Bauantrag: Eine Genehmigung im vereinfachten Verfahren ist keine Bestätigung, dass das Gebäude in jeder Hinsicht geprüft wurde. Sie sagt nur, dass dem Vorhaben aus dem geprüften Blickwinkel nichts entgegensteht.

Kosten und Dauer im Überblick

Beides hängt vom Land und vom Vorhaben ab und lässt sich nicht bundesweit beziffern. Die Mechanik ist aber überall ähnlich, und die beiden Unterseiten erklären sie im Detail:

Häufige Fragen

Kann ich den Bauantrag selbst stellen?

Den Antrag stellt der Bauherr, die Bauvorlagen müssen aber von einer bauvorlageberechtigten Person erstellt und unterschrieben werden - in der Regel Architektin oder Bauingenieur. Für verfahrensfreie Vorhaben entfällt das, weil dort gar kein Antrag nötig ist.

Wo wird der Bauantrag eingereicht?

Bei der unteren Bauaufsichtsbehörde. Das ist je nach Ort das Bauamt der Stadt oder das Bauordnungsamt des Landkreises. Kreisangehörige Gemeinden leiten den Antrag häufig mit einer Stellungnahme an den Kreis weiter.

Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung baue?

Die Behörde kann die Arbeiten einstellen und im Ergebnis den Rückbau verlangen. Eine nachträgliche Genehmigung ist möglich, wenn das Vorhaben genehmigungsfähig ist - sicher ist das aber nicht, und teuer wird es in jedem Fall.

Was ist der Unterschied zwischen Bauantrag und Bauvoranfrage?

Die Bauvoranfrage klärt einzelne Fragen vorab und kommt mit weniger Unterlagen aus. Der Bauantrag ist das vollständige Verfahren und endet mit der Baugenehmigung, die zum Bauen berechtigt. Der Vorbescheid tut das nicht.

Muss der Nachbar zustimmen?

Eine Zustimmung ist nicht generell nötig. Sie wird relevant, wenn von Vorschriften abgewichen wird, die auch dem Nachbarn dienen - etwa bei Abstandsflächen. Unterschreibt der Nachbar die Bauvorlagen, kann er später nicht mehr dagegen vorgehen.

Rechtsgrundlagen

• § 29 BauGB - Begriff des Vorhabens ↗
• § 34 BauGB - Innenbereich ↗
• Art. 69 BayBO - Geltungsdauer der Baugenehmigung ↗

Baurecht ist überwiegend Landesrecht. Die genannten Werte gelten für das jeweils benannte Bundesland; verbindlich ist die Bauordnung Ihres Landes und die Auskunft der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.